В век развития информационных технологий многие покупатели начинают увеличивать уровень своей юридической подкованности посредствам прочтения и анализа многочисленных статей и рекомендаций. Поскольку коллектив Fortreal проявляет заботу о своих даже потенциальных клиентах и ценит их время, мы попросили наш юридический департамент подготовить серию вопросов, которые наиболее часто встречаются в их практике при сопровождении сделки.

Первоначально каждый инвестор сталкивается с выбором источника информации о предстоящих инвестициях, подскажите что ему читать, чему доверять касаемо юридических моментов?

Да, действительно, в настоящее время мы можем наблюдать великое многообразие литературы, статей и рекомендаций в которых описываются правовые аспекты предстоящих инвестиций. Как юристы с довольно продолжительным, более чем 10 летнем стажем работы со сделками по коммерческой недвижимости в Барселоне конечно же мы советуем обращаться исключительно к источникам национального права Испании и международным актам. Понятное дело, ввиду определенных причин, в частности недостаточного знания испанского языка и отсутствия профильного образования далеко не каждый клиент может разобраться в испанском праве. Конечно в данном случае мы рекомендуем доверять ваше информирование о правах, ваших обязанностях и структуре сделке исключительно профессиональному юристу с опытом работы на территории Королевства Испании. В составе команды Fortreal к вашим услугам юридический департамент состоящий из высококвалифицированных профессионалов. Все отношения между вами и вашими юристами должны происходить с высоким уровнем доверия и конфиденциальности, именно по этой причине в нашем штате функции каждого сотрудника четко определены, дабы исключить появление так называемых «многостаночников».

Если вы все таки хотите исследовать правовую почву предстоящих инвестиций, то мы настоятельно не рекомендуем это делать изучая всевозможные форумы. Зачастую информация, расположенная на них может не соответствовать действительности, она может не содержать объективных оценок и в конечном итоге только внесет путаницу в сознание клиента. Поэтому так важно доверять вашим юристам.

Рекомендуете ли вы нанимать стороннего юриста для сопровождения сделки?

Это очень важный вопрос при сделках с коммерческой недвижимостью, с которым мы сталкиваемся повсеместно в нашей практике. При сопровождении данного вида сделок возникает множество юридических аспектов таких как:

1 Проверка документации по объекту, составление юридических заключений, правовое консультирование клиента.

2 Составление структуры сделки.

3 При наличии ипотеки – взаимодействие с правовым департаментом банка, представление интересов клиента.

4 Представление клиента в государственных инстанциях и учреждениях особенно необходимое при реализации долгосрочных инвестиционных проектов в среде девелопмента.

5 Сопровождение сделки. Присутствие на всех этапах сделки.

6 Получение всей документации (в том числе оформление личных документов ВНЖ).

7 Консультирование по вопросам дальнейшей деятельности объекта.

Естественно, вопрос о том, что бы нанять стороннего юриста для дополнительного сопровождения вашей сделки по приобретению коммерческой недвижимости это личное право каждого инвестора. Но, обращаясь со всем уважением к нашим отечественным коллегам, ввиду наличия недостаточной практики проведения сделок на территории иностранного государства, зачастую такое привлечение только усложняет нашу работу, поскольку мы начинаем тратить наше время на разъяснение вопросов, не имеющих места и не относящихся к конкретному кейсу, вопросов, которые формулирует привлеченный юрист исключительно для клиента в целях отработать свой гонорар. Конечно, не будем обобщать и проявлять излишнюю категоричность, иногда встречаются коллеги, с которыми приятно работать, но, вынуждены повториться, иногда. Вы скажете, что вы вполне можете позволить себе нанять юриста из Барселоны. Тут тоже двоякая ситуация. Попробуем объяснить почему. Согласно испанского законодательству, вести юридическую практику возможно не только имея диплом юриста, вы обязаны сдать экзамен на адвоката. У нас имеется четкое разделение какой адвокат чем занимается. Поэтому зачастую тот юрист, услугами которого вы воспользуетесь для консультирования предстоящей сделки возможно начнет вам предлагать инвестировать в свои объекты. Существуют даже целые «юридические бюро», на самом деле являющиеся всего лишь брокерами. Пожалуйста, не прибегайте к услугам компаний такого рода, поскольку они не являются профессионалами ни в одной из своих амплуа, хотя бы из за того что начинают представляться вводя вас в заблуждение.

По вопросам участия юристов мы разобрались, можем перейти к полезной практике? Расскажите, например, на что вы обращаете внимание при сделке по приобретению например помещения с арендатором?

Данные вопросы являются частью нашей профессиональной работы, но попробуем выделить основные моменты, которые будут полезны для вас как для потенциальных инвесторов

1
Срок действия арендного договора. В данном случае очень важна дата его заключения. Старый или новый договор. Возможно, он был заключен в периоды кризиса в Европе, например, в 2006-2007 годах или в 2012-2013 годах, когда стоимость аренды была занижена. Обычно такие договоры заключатся на срок 10 – 15 лет в случае с коммерческой недвижимостью. В настоящее время при заключении новых арендных контрактов суммы выплат гораздо больше.
Плюс инвестор будет зарабатывать на постоянно растущей в стоимости ликвидной недвижимости.
Именно поэтому мы стараемся размещать в своем портфолио только объекты со свежими контрактами, актуальными ценами и ликвидным месторасположением.
С марта 2019 года долгосрочные арендные контракты на жильё заключаются сроком минимум на 5 лет, а на коммерческую недвижимость на 10 лет.

2
Обеспечение/гарантии исполнения договора аренды. Ваш договор должен быть гарантирован весомой суммой денежных средств, либо банковской гарантией. В противном случае при недостаточных гарантиях, арендатор может прекратить действие договора в одностороннем порядке, и вы понесете ожидаемые риски.
Во избежание данной ситуации, мы тщательно проверяем банковскую историю будущих арендаторов, источники их доходов, предлагаем инвестору страхование арендных контрактов.

3
Анализ рыночных цен в рассматриваемом районе, их динамика и перспективы. Конечно, в цифровой век вы можете полагаться на собственные силы, но, все же, мы советуем привлечь профессионала к анализу данных показателей. В составе нашей команды всегда имеется узко профилированный профессионал с опытом работы по конкретным категориям коммерческой недвижимости.

Если данная статья была полезна для вас, мы с радостью продолжим цикл "Отвечает юридический департамент", также если у вас есть вопросы оставляйте нам запрос на нашем сайте и мы с радостью ответим на них в индивидуальном порядке.