Сегодня мы поговорим с вами о том, что привлекает инвесторов своей стабильностью, простотой управления и минимальными рисками, мы поговорим об арендном бизнесе в Барселоне.
Допустим, вы остановились на данном виде инвестирования, первоначально для вас, как и для любого инвестора предстоит задача выбрать какой арендный бизнес вам необходимо вести? Давайте разберем основные, наиболее востребованные категории.

1. Коммерческие объекты с арендаторами

Наиболее распространёнными видами объектов в данном сегменте являются торговые помещения, доходные дома, офисные и складские помещения, общественные парковки.
Исходя из практики, наиболее простыми в управлении для инвестирования являются торговые помещения (так называемый street retail) рентабельность которых, как правило, составляет 4.2-5.7%, иногда встречаются варианты с 6 и даже 7% рентабельности (о них мы вам расскажем в статье про расчет рентабельности), доходные дома – 5-7.5 %, паркинги – 5-7%. Простота управления заключается в постоянстве вашего гарантированного дохода, который обеспечен долговременными договорными обязательствами. В данном случае в обязанности профессионального брокера входит тщательный юридический анализ и аудит выбранного вами объекта. Наша сторона гарантирует, что вы получите развернутую объективную характеристику объекта по состоянию на настоящее время, а также реальный прогноз на будущее построенный на анализе потенциала района и детальном рассмотрении профиля вашего арендатора.
В случае, если вы приобрели помещение без арендатора наша команда подберёт вам в кратчайшие сроки наиболее надёжного арендатора. В основном это известные торговые сети национального или европейского масштаба, банки, государственные учреждения. Такие арендаторы снимают помещения в аренду на десятки лет.
Также несомненно стоит отметить, что с марта 2019 года минимальный срок арендного контракта для коммерческих помещений составляет 10 лет.

2. Долгосрочная аренда квартир

С марта 2019 года, на основании закона об аренде недвижимости (Real Decreto-Ley 7/2019), минимальным сроком долгосрочной аренды установленным для жилой недвижимости является пять лет.
Купить квартиру в Барселоне для дальнейшей её сдачи в долгосрочную аренду через нашу компанию надёжно, просто и выгодно.
Рентабельность таких квартир при сдаче в долгосрочную аренду составляет 5-6% годовых.
Квартиры, которые являются ликвидными для последующей сдачи в аренду, как правило, расположены в центральных, благополучных районах Барселоны (Eixample, Sarria, Sant Gervacy, Guinardo) и их стоимость находится в диапазоне 250.000-500.000 и до 1.000.000 Евро, в зависимости от метража, месторасположения, качества ремонта и уровня оснащения.
Учитывая, что если вы приобретаете недвижимость на сумму свыше 500.000 Евро вы получаете ВНЖ для себя и всех членов своей семьи, данный вид инвестирования является популярным среди наших клиентов, более того, многие инвесторы приобретают несколько квартир разной ценовой категории, ведь для оформления Золотой Визы главное набрать в сумме 500.000 по различным объектам.
После приобретения в собственность указанных объектов в течении двух-трёх недель (максимум) наша компания подберет надежного (мы тщательно отбираем кандидатов на основании собеседований и подтверждении платежеспособности) арендатора и подготовит все для подписания арендного контракта сроком на пять лет.
В течении последних лет наблюдается увеличение спроса на арендное жилье, тем самым инвестор данным вложением гарантирует стабильное поступление дохода, более того, необходимо принимать во внимание, что недвижимость в Барселоне ежегодно прибавляет в стоимости.

3. Стоит ли вкладываться в туристические апартаменты?

По законодательству Испании, владелец не имеет права сдавать в аренду свои квартиры по дням туристам, не имея на это соответствующей лицензии. Так называемой туристической лицензии категории H.U.T. (Habitatge d Us Turistic).
В Барселоне выдача таких лицензий была приостановлена в 2015 году.
Туристические апартаменты по сей день являются главными конкурентами отелям. Апартаменты бывают разных категорий, от эконом класса до супер люкса.
Эксплуатация апартаментов или квартир с туристическими лицензиями это рентабельный и стабильный бизнес.
Рентабельность, как правило, составляет 5-9% от стоимости продажи, в год.
Барселона это не только одна из столиц мирового туризма, но и крупный инвестиционный центр, где ежегодно проводятся выставки и конгрессы мирового масштаба, во время проведения которых цены за ночь в туристических апартаментах и в отелях вырастают в два-три раза.
Стоимость продажи квартир с туристическими лицензиями выше примерно на 100.000, чем аналогичных квартир без лицензий.
Предложение в продаже таких объектов ограничено.
Если вы приобрели апартаменты с лицензиями данной категории, то следующий вопрос который появляется у вас это управление данной квартирой и расчёт доходности.

1. Вы можете управлять ею самостоятельно

Это существенно увеличит ваш доход до 9-10 процентов, но в этом случае вы должны находится на территории Барселоны и обладать необходимым уровнем навыков и желания.

2. Вы можете передать апартаменты в управление

Специализированной компании или частному лицу. Тут надо рассчитывать что стандартная ставка за услуги таких компаний или частных лиц варьируется в размере 25-30% от ваших ежемесячных поступлений.
Если вы все таки решили управлять квартирой самостоятельно каким оператором воспользоваться?
Мы советуем тут применять смешанный подход. Хорош как и Booking так и Airbnb. Более того, принимайте во внимание, что зачастую вы приобретаете апартаменты с уже имеющейся базой клиентов, мы со своей стороны подготавливаем для наших инвесторов хорошие, работающие варианты с историей.
Также не забывайте, что среднегодовая заполняемость для туристических апартаментов в Барселоне составляет 85-90 %, нам встречались варианты с 97-99% заполняемости и очень высокими оценками на booking (например 9.7-9.8).
Для крупных инвесторов в нашем портфолио есть варианты целых зданий, состоящих из квартир с туристическими лицензиями. Данная категория объектов очень востребована на рынке, поскольку составляет хорошую альтернативу отельному бизнесу ввиду меньшей затратной части и большим прибылям, ведь в одних апартаментах может быть размещено 4-7 человек, в то время как в отельных номерах в среднем 2+1.